Wer in Frankreich eine Immobilie erwerben möchte, sollte sich frühzeitig um die rechtliche Absicherung des Geschäfts kümmern. Nach Internationalem Privatrecht findet auf eine in Frankreich gelegene Immobilie ausschließlich französisches Recht Anwendung. Trotz zahlreicher Ähnlichkeiten zwischen dem französischen Code civil und dem deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch - die auf den gemeinsamen Wurzeln im römisch-germanischen Recht beruhen -, sind die Unterschiede auf dem Gebiet des Immobilienrechts erheblich. Dies gilt nicht nur für das Immobilienrecht selbst, sondern gerade auch für die praktische Abwicklung des Immobilienkaufes.Sind sich Käufer und Verkäufer nämlich über den Verkauf einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Kaufpreis einig, findet der rechtliche Erwerb der Immobilie in zwei Etappen statt: Zunächst schließen die Parteien - meist unter Mitwirkung eines Immobilienmaklers; dies ist jedoch nicht zwingend! - einen Vertrag ('compromis' oder 'promesse de vente'), der die Grundlage des Kaufs bildet. In der Folgezeit bereitet ein Notar den 'acte authentique' vor, der erst einige Monate nach dem Vorvertrag unterzeichnet wird.
1. Der sogenannte Vorvertrag ('compromis de vente' oder 'promesse de vente')
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die deutsche Übersetzung Vorvertrag irreführend ist, denn es handelt sich bei dem 'compromis de vente' oder der 'promesse de vente' um einen voll rechtsgültigen Vertrag. Gemäß art. 1589 Code civil ist bereits die 'promesse de vente' der Immobilienkaufvertrag und verpflichtet damit die Parteien, den Kauf zu vollziehen.
Anders als das deutsche Recht (§ 311b BGB) schreibt das französische Gesetzbuch jedenfalls für die Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrages nicht die notarielle Beurkundung vor. Der Vorvertrag kommt daher zwischen Käufer und Verkäufer rechtswirksam ohne notarielle Beurkundung zu Stande. Ist vom Verkäufer ein Immobilienmakler für den Verkauf beauftragt worden, unterbreitet fast immer der Immobilienmakler dem Käufer den vorgefertigten Vertragstext des Vorvertrages, der sodann von Verkäufer und Käufer unterzeichnet werden. Daneben bleibt es natürlich möglich, dass Verkäufer und Käufer vereinbaren, bereits den Vorvertrag von einem Notar erstellen zu lassen.
An dieser Stelle soll noch einmal ausdrücklich betont werden, dass sich Käufer und Verkäufer bereits durch die Unterschrift unter den 'compromis de vente' rechtlich binden. Die deutsche Vorstellung, dass in Immobiliensachen die Unterschrift erst dann bindend ist, wenn sie vor dem Notar geleistet wird, trifft für das französische Recht jedenfalls nicht zu.
Im 'compromis de vente' einigen sich Käufer und Verkäufer über eine Zeitspanne (in der Regel zwei bis drei Monate), innerhalb derer der Vorvertrag durch notarielle Kaufurkunde ('acte authentique') bestätigt werden muss. Für den Fall, dass eine der beiden Parteien die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde innerhalb der vorgesehenen Frist verweigert, sieht der 'compromis de vente' in der Regel vor, dass die andere Partei nach ihrer Wahl den Vollzug des Vertrages gerichtlich durchsetzen oder aber Schadenersatz verlangen kann. Alternativ können die Parteien auch ein Rücktrittsrecht für beide Parteien vereinbaren.
Die Ausübung des Rücktrittsrechts zieht jedoch in der Regel schwerwiegende Sanktionen mit sich. So sieht der ‚compromis de vente’ regelmäßig vor, dass die vom Käufer geleistete Anzahlung (arrhes) in Höhe von regelmäßig 10% des Kaufpreises im Falle seines Rücktritts (dédit) zugunsten des Verkäufers verfällt. Tritt demgegenüber der Verkäufer vom Vertrag zurück, ist im Regelfall eine Entschädigungszahlung zugunsten des Käufers in Höhe der doppelten bzw. gelegentlich auch dreifachen Anzahlung im ‚compromis de vente’ vereinbart worden (vgl. auch art. 1590 Code civil).
Aufgrund der oben geschilderten Verbindlichkeit des Vorvertrages ist es Standard, in den ‚compromis de vente’ mehrere auflösende Bedingungen (‚conditions suspensives’) aufzunehmen. Damit wird die Vertragsdurchführung und der damit einhergehenden Eigentumsübergang von folgenden Bedingungen abhängig gemacht. Wird auch nur eine dieser Bedingungen nicht erfüllt, gilt der Vertrag als nicht geschlossen und die hinterlegte Anzahlung wird gegebenenfalls zurückgezahlt:
-Lastenfreiheit der Immobilie von Hypotheken, Dienstbarkeiten
-Eigentümerstellung und Verfügungsberechtigung des Verkäufers
-Nichtbestehen oder Nichtausübung des Vorkaufsrechts eines Dritten (‚droit de préemption’)
-Aufschub des Eigentumsüberganges bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages
(‚acte authentique’), was wiederum die Zahlung des Kaufpreises voraussetzt
-Erlangung eines Bankdarlehens durch den Käufer (diese Bedingung ist sowohl im Interesse des Käufers als auch des Verkäufers: der Käufer soll den Kaufpreis nur bezahlen müssen, wenn die Finanzierung der Immobilie gesichert ist; und der Verkäufer kann sich in Sicherheit wiegen, dass er sein Geld auch wirklich bekommt)
2.Notarielle Beurkundung des Kaufvertrages (‚acte authentique’)
Mit der notariellen Beurkundung des Immobilienkaufvertrages – spätestens zu dem im ‚compromis de vente’ festgelegten Zeitpunkt – ist die Voraussetzung geschaffen, dass der Immobilienkaufvertrag auch gegenüber Dritten und gegenüber der Finanzverwaltung rechtswirksam wird. Diese Außenwirkung tritt nach dem Gesetz erst mit der Publizierung (‚publicité financière’) des Kaufvertrages beim örtlich zuständigen Hypothekenamt (‚conservation des hypothèques’) ein. Die Publizierung wird vom Hypothekenamt wiederum erst mit Vorlage der notariellen Urkunde vorgenommen. Somit ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages jedenfalls in der Praxis unumgänglich.
3. Hinweis
Abschließend soll an dieser Stelle für deutsche Staatsbürger noch einmal ausdrücklich betont werden, dass man in Frankreich sich bereits mit der Unterzeichnung des ‚compromis’ bzw. der ‚promesse de vente’ rechtlich bindet. Zur Wirksamkeit des Immobilienkaufvertrages bedarf es - anders als in Deutschland - nicht der Vertragsunterzeichnung vor dem Notar. Wegen dieser endgültigen Bindungswirkung ist dringend zu empfehlen vor der Unterzeichnung des ‚compromis’ bzw. der ‚promesse de vente’ sachkundigen Rat einzuholen.
Darüber hinaus ist der Kauf einer Immobilie in Frankreich mit zahlreichen zusätzlichen Kostenfaktoren (Notarkosten, Steuern, gegebenenfalls Maklerkosten etc.) verbunden, die nicht zu unterschätzen sind. Schließlich ist auch daran zu denken, beim Erwerb der Immobilie erbrechtliche Fragen mitzuregeln. Denn nach französischem internationalen Privatrecht findet auf in Frankreich gelegenes Grundvermögen französisches Erbrecht Anwendung. Das französische Erbrecht weicht jedoch sowohl hinsichtlich der gesetzlichen Erbfolgen (insbesondere des überlebenden Ehegatten) als auch hinsichtlich der Verfügungsfreiheit erheblich vom deutschen Erbrecht ab.
Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb noch zahlreiche weitere gesetzliche Vorschriften einschlägig sind; so zum Beispiel
